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前10月已達3.7萬個!老舊小區改造是給樓市補的一刀?
2020-11-18 17:56 來源:淘房網
[提要] 然而事實真的是這樣嗎?

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俗話說,房子一扒,帕拉梅拉,房子一動,路虎攬勝。

 

雖是段子,但在房價高速上漲的時代,相信很多人都希望自己家的房子被拆遷,因為拆遷能一夜致富,而且除了錢之外,很多時候政府的補償也挺多的。

 

以前的拆遷,會得到一套或者幾套房子、商鋪的補償,只要不作大死,基本就是人生贏家了。

 

后來,政府不直接給房了,而是給錢,讓拆遷戶自己去買房。拆遷戶手拿大筆拆遷款,自然是在樓市里買買買毫不手軟,因此拆遷戶也就成了樓市里的購買力大戶,這也是不少地方去樓市庫存的一種有效方式。

 

但是盛宴終究有散時,棚改了這么多年,終于在2020年,迎來了尾聲。

 

因為時代變了。

 

很顯然,從今往后,房地產的光環將被強力壓下去。

 

在剛剛落下帷幕不久的十九屆五中全會上,通過的“十四五”規劃建議里,提出了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

 

國家高層已經定了主基調,房地產的黃金時代已然過去。

 

體現在棚改上,就是大規模的棚改被停止,截斷了樓市里的一大股購買力。取而代之的,是老舊小區改造,并且將在“十四五”時期全面推進城鎮老舊小區改造,涉及范圍是全國。

 

老舊小區改造雖然提出的時間還沒多久,但是進度很快,前10個月,全國新開工的改造的老舊小區已達3.7萬個,已經完成了年度計劃的94.6%。

 

老舊小區改造直接影響的是哪些人?主要是那些改善型人群。

 

在以前,這個群體要么等待拆遷換新房,要么賣了舊房買新房,而現在,經過改造之后,老舊小區的諸多弊端會得到有效的治理,肯定會讓不少人覺得,這小區還是可以繼續住下去的,或者是可以賣出更好的價錢了。

 

無論是繼續自住還是當二手房賣了,總之,看起來這都不利好一手房,因為這波本來應該傾入一手房的購買力被二手房消化了。

 

因此,看起來老舊小區改造會給樓市帶來不小的沖擊,是遞給樓市的一把刀。

 

然而事實真的是這樣嗎?

 

我們先看數據。

 

據國家統計局發布的《2020年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,前10個月,全國的商品房銷售面積為133294萬平方米,同比持平,而1-9月份為下降1.8%,這么看來,確實是有不小影響的。

 


但是與此同時,前10個月全國的房地產開發投資116556億元,同比增長6.3%,增速比1-9月份提高0.7個百分點,而商品房的銷售額也提高了,總額為131665億元,同比增長5.8%,增速提高2.1個百分點。

 

這么一看,好像老舊小區改造的影響也沒那么大啊,不僅開發商持續看好,加大投資,而且價格也沒有降呢。

 

根據國家統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,10月份,在70個大中城市里,新建商品住宅價格環比上漲的城市就有45個,環比下跌的城市只有19個,還有6個城市環比持平。

 

易居研究院也測算過,10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.2%,同比漲幅為4.2%。

 

所以說,整體來看,全國的房價還是呈上升趨勢的,只不過漲幅沒有那么夸張了。

 

為什么老舊小區改造對樓市的影響并沒有想象中的那么大?說到底還是先來后到的問題。

 

先來的,已經買了房,安居了很多年,年紀大多也不小了,老舊小區改造對這些人來說,就是錦上添花的事,他們可以選擇繼續住,也可以選擇賣了重買。

 

但是后到的,自然是還沒房的,沒房那不就得買嗎,不管是買二手房還是一手房,至少都會有很多購買力是流向一手房的,這就給一手房市場帶來了源源不斷的購買力。

 

而且目前的購房群體中,年輕人比例已經越來越大了。在DT財經聯合鏈家發布《2020中國青年居住消費趨勢報告》中顯示,過去3年,購房者中95后的比例大幅上升,大多數城市購房群體年輕化趨勢明顯。

 

年輕人對房子的要求也更高了,很顯然,能被入選老舊小區改造,就說明這種小區是存在不小缺陷的,是年輕人不喜歡的,比如說大陽臺、大飄窗之類的,是很多老舊小區所沒有的。

 

居理新房就發布過《90后購房圖鑒》,數據顯示超過一半的90后期待有一個大陽臺,既能養花養草,也能曬貓曬太陽。

 

如果價格相差不大的情況下,年輕人顯然更喜歡新房,而且二手房的價格本身也不算低。

 

另外,開放二孩政策后,許多家庭添加了新成員,對居住面積、臥室數量、小區環境、教育資源等方面要求也就更高了,因此不少二孩家庭啟動了換房程序。

 家庭成員增多,房子也變大


南方日報就曾經聯手南方網和南方+新聞客戶端進行了一項全媒體網絡調查,經過為期半個月的調查問卷,數據統計顯示,有53%的網友表示,會因為“二孩”計劃而考慮換房。

 

顯然,這其中換房的家庭自然是有不少流入了新房市場。

 

總而言之,老舊小區即使避免了被拆遷的命運,也很難對新房帶來很大的沖擊,畢竟,購買力是源源不斷的,買房人群是前赴后繼的,而這就是樓市即使不盛也很難衰的一大要因。




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